Nel rapporto convenzionale fra comune e cooperativa edilizia per la realizzazione di alloggi mediante lo strumento dell’housing sociale, gli autocostruttori sono soggetti privi di specifiche competenze in ambito edilizio e costruttivo, per cui è necessario che via sia una regia dell’ente pubblico con risorse specializzate dotate di competenze tecniche elevate che esercitino una supervisione sulle modalità costruttive e sull’andamento dei lavori.
Il Comune, quale soggetto pubblico con il ruolo di promotore dell’iniziativa, non può ritenersi estraneo ai compiti di vigilanza e controllo sul progetto di housing sociale intrapreso e ciò anche prescindendo dalla formalizzazione di un contratto o di un incarico formale indirizzato alla cooperativa destinataria del permesso di costruire, bensì alla luce dei principi di correttezza e buona fede ex art. 1175 e art. 1375 c.c.; in particolare, il principio di buona fede costituisce anche un criterio di interpretazione del contratto ex art. 1366, c.c., né possono frapporsi ragioni ostative all’applicabilità delle citate disposizioni del codice civile (che, tra l’altro, costituiscono fonti di integrazione dei contratti tra privati) anche ai rapporti intercorrenti tra contraente pubblico e contraente privato – in armonia con principio di responsabilità sociale ex art. 2 Cost. – alla luce dell’art. 11 legge 7 agosto 1990 n. 241.
Le richiamate disposizioni, che esprimono taluni principi di carattere generale, si applicano anche alla fattispecie in esame per cui si ritiene che – ferma restando la decadenza dal diritto di superficie praticata a carico della cooperativa per il mancato rispetto del termine finale dei lavori edilizi, permane la responsabilità del Comune il quale, non intervenendo attivamente nella supervisione dei lavori e nella verifica della corretta gestione finanziaria dell’intera operazione, appare ingiustificata e contraria ai principi sopra richiamati di diritto comune la pretesa avanzata nei confronti del soggetto privato per ottenere il risarcimento del danno – per essere subentrato il Comune nei debiti bancari della cooperativa relativi al finanziamento del mutuo – oltre al pagamento di sanzioni e penali, oltre interessi e rivalutazione.
massima di redazione
testo integrale
Consiglio Stato sez IV sentenza 5867-2022