Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, sentenza 5 maggio 2020 n. 8482. Risoluzione del contratto di locazione e risarcimento dei danni.

Lorenzo Lotto

In tema di risarcimento danni per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, la riparazione del pregiudizio sarà pari all’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per l’inadempienza dell’altra parte. Il mancato guadagno consisterà nell’ammontare dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto già risolto. La risarcibilità del danno – legittimamente richiesta senza la previa domanda di risoluzione del contratto per il venir meno dell’interesse – è rappresentata dal pagamento dei canoni non riscossi dopo lo scioglimento del rapporto fino alla rilocazione, nonché dall’eventuale differenza tra il canone originariamente pattuito e quello della nuova locazione.

Massima e commento di Nicoletta Palazzo

La Corte di Cassazione è stata chiamata a decidere sulla risarcibilità dei danni derivanti da inadempimento del conduttore.

Il caso de quo vede il locatario impugnare la sentenza di Appello che lo condannava al pagamento dei canoni dovuti dalla data del rilascio dell’immobile commerciale fino alla data dell’intervenuta nuova locazione e della differenza tra il canone originariamente pattuito e quello in misura minore convenuto con la diversa società, fino al termine di scadenza naturale del contratto.

In mancanza di una fattispecie specifica in tema di locazione – diversamente dal Codice Civile del 1865, la vicenda in esame è inquadrabile nella generale previsione dell’art. 1453, c.c., a tenore del quale, a seguito dell’inadempimento di una delle parti, l’altra può chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. In altri termini, si verifica una alterazione del nesso sinallagmatico, proprio dei contratti con prestazioni corrispettive, alla quale conseguono i rimedi stabiliti ex lege.

Con riguardo al risarcimento del danno, esso può essere inquadrato come riparazione della lesione dell’interesse contrattuale positivo o, al contrario, come ristoro corrispondente all’interesse contrattuale negativo.

I due diversi approcci hanno dato vita ad altrettanti orientamenti giurisprudenziali.

Il primo indirizzo, esplicato dalla Cass. n. 2865/2015, stabilisce che il diritto al risarcimento dei danni trova legittimazione qualora la risoluzione del contratto non abbia posto la parte non inadempiente nella medesima condizione nella quale si sarebbe venuta a trovare se l’inadempimento non si fosse verificato. Ne deriva che il danno risarcibile sarà costituito oltre che dal danno emergente anche dal mancato guadagno, sempreché presenti i requisiti propri di cui all’art. 1223, c.c. Costituirà compito del Giudicante valutare, nella fattispecie concreta, l’ammontare del danno e, nello specifico, accertare se esso debba corrispondere «ai canoni non percepiti fino al reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni se esistente». Nell’alveo di tale indagine, trova spazio il richiamo all’art. 1227, secondo comma, c.c., per la verifica della condotta del creditore/locatore.

In una posizione intermedia si colloca la Cass. n. 530/2014, la quale partendo dalle medesime premesse e dalla definizione del danno come potenziale e futuro, giunge a sottolineare che «il danno risarcibile al locatore (id est, l’effetto pregiudizievole, conseguente alla risoluzione anticipata) a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore». Specifica, inoltre, che in relazione ai principi di correttezza e buona fede contrattuale, la prova della mancata locazione in detto termine spetta al locatore, escludendo, così l’automaticità del nesso causale tra danno ed evento risolutivo.

Il secondo orientamento giurisprudenziale configura il canone locatizio come il corrispettivo della mancata disponibilità del bene per il periodo per il quale è locato (Cass. civ. n. 27614/2013). Di qui, il rilascio dell’immobile a favore del locatore fa venir meno il diritto al percepimento dei canoni, anche nella forma del risarcimento del danno. Diversamente, «se al locatore, rientrato nel possesso del bene locato, fosse consentito anche di percepire, sia pure a titolo di danni, il canone, sarebbero violati basilari principi in tema di risarcimento, mediante il quale il creditore deve essere posto dalla situazione in cui si sarebbe trovato se l’inadempimento non si fosse verificato, senza poter conseguire un risultato più vantaggioso di quello inerente all’adempimento, consistente, nella specie, nel contestuale conseguimento sia della disponibilità dell’immobile, sia dei canoni, costituenti il corrispettivo dell’attivazione di tale disponibilità». In questo senso, la mancata percezione dei canoni non verrebbe a configurarsi come conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del conduttore, piuttosto della libera scelta del locatore.

La decisione n. 8482/2020 si discosta dalla sentenza n. 530/2014, poiché quest’ultima oltre ad aver proposto l’inversione dell’onere probatorio in contrasto con la consolidata giurisprudenza, assimila il risarcimento per risoluzione al recesso, nonostante si tratti di fattispecie aventi presupposti nettamente differenti.

Peraltro, dopo aver sottolineato che, nel caso di specie, la richiesta risarcitoria non è esclusa dalla mancata proposizione della domanda di risoluzione del contratto, afferma che, se è vero che essere nella disponibilità del bene e utilizzarlo, direttamente o indirettamente, o non utilizzarlo rientra nella sfera decisionale del locatore, è altrettanto vero che tali scelte non sono egualmente realizzabili né tanto meno presentano il medesimo valore economico.

Si preferisce, in sostanza, l’interpretazione che delinea il risarcimento del danno da inadempimento come riparazione dell’interesse contrattuale positivo, e che necessariamente consiste, in via generale, nell’ammontare dei canoni dovuti fino alla rilocazione dell’immobile.

Difatti, «se il proprietario (o chi aveva comunque la disponibilità del bene) non consegue l’interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina dunque un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene. Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione sino alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nell’ipotesi e alle condizioni desumibili dall’art. 1227, comma secondo, cod. civ.».

Cass. civ. sez. III, n. 8482 del 5.5.2020

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