Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019 n. 8230

La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito  dell’art 1418 c.c. comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità testuale, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. In presenza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto, dalla lettura del combinato disposto del primo e quarto comma dell’art. 46 cit., in linea con i criteri interpretativi previsti dall’art. 12 delle Preleggi, è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale, secondo cui le norme che, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.

massima e commento di Nicoletta Palazzo©


La Suprema Corte compone un contrasto giurisprudenziale in ordine alle sorti dell’atto di compravendita di un immobile privo degli estremi del titolo abilitativo, necessario, altresì, a provare la sua regolarità urbanistica.

La giurisprudenza, inizialmente, aveva elaborato la teoria formale secondo cui la mancanza del requisito di cui sopra, comportava appunto una nullità formale, ai sensi dell’art. 1418, ultimo comma, c.c. perché le dichiarazioni da fornire, costituivano requisito formale del contratto, a prescindere dalla regolarità della costruzione oggetto dello stesso.

A seguire, si è sviluppata la teoria sostanziale, la quale, mossa dallo scopo di arrestare la commerciabilità di immobili abusivi, ha forzato la lettera della norma, interpretando estensivamente gli artt. 40, L. 47/1985 e 46, L. 380/2001. Tale orientamento ha creato un doppio binario: una nullità sostanziale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica ed una nullità formale per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Le Sezioni Unite, partendo dai criteri interpretativi espressi dall’art. 12, primo comma, delle Preleggi – criterio letterale e criterio teleologico – dalla lettura del combinato disposto del primo e quarto comma dell’art. 46 cit., hanno dedotto che la nullità sia comminata esclusivamente nel caso in cui da essi (negozi giuridici stipulati) non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria e che è possibile procedere alla convalida nel caso in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del titolo abilitativo.

È possibile dedurne, a contrario, che il titolo abilitativo deve essere esistere realmente ed essere veritiero, a prescindere dalla reale conformità o meno del titolo alla costruzione realizzata. Quest’ultima valutazione è espressamente esclusa dal vaglio dei giudici perché, non solo si tratterebbe di una difficile valutazione ma comporterebbe problematiche alla salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico. Perciò, per contrastare il traffico degli immobili abusivi, la Cassazione ipotizza una responsabilizzazione del contraente, sul quale soccomberà l’onere di svolgere le indagini volte ad appurare la regolarità del bene al fine di valutare, con diligenza, la convenienza dell’affare.

Quanto alla natura della nullità in oggetto, la Cassazione asserisce che non si configura la nullità virtuale prevista dall’art. 1418, primo comma, c.c. la quale necessiterebbe una norma imperativa che sanzionasse la stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi. Né tanto meno si può configurare la nullità di cui al secondo comma dell’art. 1418 c.c., visto che il carattere abusivo dell’immobile non intacca l’oggetto né la causa del contratto. In conclusione, la nullità di cui all’oggetto, viene riferita all’ultimo comma dell’art. 1418, c.c., e viene qualificata come nullità testuale perché fortemente ancorata al dato letterale presente nella disposizione che la prescrive e perché volta a colpire gli atti menzionati nella stessa.

Fra i tanti problemi sollevati, di notevole interesse appare il riferimento alla distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza della Cassazione in tema di contratto preliminare ritenuta non utile a definire l’ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti nel T.U. Edilizia in riferimento all’attività edilizia da eseguire comporterebbe un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all’arbitrio dell’interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza all’uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili. La tesi delineata non è, peraltro, dissonante rispetto alla finalità di contrasto al fenomeno dell’abusivismo edilizio, cui pure tende la disposizione in esame, e che è meritevole di massima considerazione. “Pare infatti che la ricostruzione nei termini di cui si è detto della nullità concorra a perseguirlo, costituendo uno dei mezzi predisposti dal legislatore per osteggiare il traffico degli immobili abisuvi: per effetto della prescritta informazione, l’acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato”.

Cass. SS.UU. 08230.2019 del 22.3.2019

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