La mancata stipulazione di un atto definitivo di vendita di un fabbricato dipendente dalla rimozione in autotutela dei provvedimenti ampliativi in precedenza rilasciati (oltre venti anni prima) e l’obbligo del pagamento della penale a carico del promittente venditore prevista nel contratto preliminare determinano, in astratto, l’insorgenza di una pretesa risarcitoria del privato nei confronti della P.A. soggetta alla giurisdizione del giudice ordinario, essendo essa fondata sulla lesione dell’affidamento incolpevole nell’emanazione di un provvedimento amministrativo a causa della condotta della pubblica amministrazione difforme dai canoni di correttezza e buona fede, concretatosi nell’ingenerare nei privati l’affidamento in ordine alla legittimità del permesso di costruire emesso in loro favore, con conseguenti ricadute negative sul loro patrimonio. I privati agiscono dinanzi all’Ago non al fine di far valere l’illegittimità dei provvedimenti di annullamento dei titoli edilizi ma nell’intento di ottenere, ex art. 2043 c.c., il risarcimento dei danni conseguenti alla lesione della situazione di diritto soggettivo costituita dalla conservazione dell’integrità del patrimonio, che gli stessi assumono essere stata pregiudicata dalla condotta colpevole della pubblica amministrazione. Emerge la sussistenza di un peculiare legame relazionale che, ispirato ai canoni di buona fede e correttezza, genera un contatto sociale qualificato tra gli stessi soggetti, intriso di obblighi di protezione la cui violazione dà luogo ad un’ipotesi di responsabilità contrattuale da inadempimento. Il codice civile del 1942, con la riscrittura dell’art. 1173 c.c., ha creato un sistema aperto delle fonti delle obbligazioni, contemplando accanto al contratto ed al fatto illecito, anche “qualsiasi altro atto o fatto giuridico” che sia “idoneo” secondo l’intermediazione della legge a creare obblighi giuridici in capo alle parti entrate in relazione. La parte asseritamente danneggiata è tenuta a provare il nesso di causalità tra la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile oggetto di concessione edilizia in sanatoria e la condotta della pubblica amministrazione che, a seguito di un riesame della pratica, ha annullato in autotutela il provvedimento autorizzativo, nonché dimostrare l’effettiva incidenza causale che la condotta della pubblica amministrazione avrebbe avuto sulla mancata stipula del contratto definitivo. Il privato che invochi la responsabilità della pubblica amministrazione per lesione di legittimo affidamento è tenuto a dimostrare sia il danno-evento, e dunque la concreta lesione di un affidamento incolpevole sia il danno-conseguenza, cioè la perdita patrimoniale prodottasi a causa delle scelte negoziali illecitamente condizionate, ed i relativi rapporti di causalità fra i pregiudizi lamentati, il mancato accrescimento della sua sfera patrimoniale, gli utili economici che avrebbe potuto conseguire e la denunciata condotta illegittima della pubblica amministrazione.
massima di Gloria Sdanganelli©
testo integrale della sentenza
Tribunale di Reggio Calabria sez.II civile sentenza 736-2020