In tema di Piano per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP), la concessione del diritto di superficie o di cessione in proprietà al concessionario o al cessionario – solitamente una cooperativa edilizia – disciplinati dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, può essere integrata – in aggiunta agli elementi obbligatori ivi previsti -da elementi discrezionali e obblighi tra privato ed Ente locale secondo il modello dell’art. 11 della legge 7 agosto 1990 n. 241, che attribuisce alla Pubblica amministrazione la facoltà di concludere accordi con gli interessati al fine di determinare il contenuto discrezionale del provvedimento finale ovvero in sostituzione di questo, ai quali si applicano i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti.
Tra i vari obblighi aggiuntivi che possono essere inseriti nella convenzione tra costruttore (in genere cooperativa edilizia) e Comune (ma anche tra lottizzatore e Comune), si possono annoverare gli atti di asservimento di volumetria edificabile a favore di altro immobile, gli obblighi che impongono di praticare prezzi calmierati di locazione, gli obblighi che impongono al bene vincolato una specifica destinazione, divieti di alienazione, oppure, particolari obblighi di dare o di facere.
Riguardo ai suoli espropriati e dati in concessione di superficie nell’ambito PEEP, l’ambulatorietà delle obbligazioni urbanistiche può riguardare non solo gli oneri di urbanizzazione primaria e della quota parte di urbanizzazione secondaria, ma anche le maggiori spese di espropriazione – derivate da accordi con i proprietari ablati o per effetto di liquidazione giudiziale – nonché le spese legali per la difesa in giudizio nei giudizi di opposizione alla stima (art. 54 del d.P.R. n° 327/2001).
L’obbligo di assunzione delle spese di espropriazione, che incombe in primo luogo al Concessionario (ma anche al cessionario ed al lottizzatore), è trasferibile, grazie alla sua natura propter rem, a colui che subentra nel permesso di costruire, in ragione dello stretto collegamento tra la convenzione urbanistica e la concessione di superficie o la cessione in proprietà o la concessione di lottizzazione.
L’ambulatorietà di tale obbligo, pur essendo automatica tra tali soggetti, non lo è nei confronti di terzi successivi acquirenti (subacquirenti) dei suoli già dotati di opere di urbanizzazione da parte del concessionario (del cessionario o del lottizzatore), occorrendo in tal caso che tale previsione sia esplicitamente inserita nella concessione del diritto di superficie oppure che il subacquirente se ne faccia negozialmente carico nell’atto di trasferimento della proprietà in suo favore.
L’applicabilità al cosiddetto modulo convenzionale del procedimento amministrativo dei “principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili” (art. 11 della legge n° 241/1990) rende evidente che la ambulatorietà degli obblighi urbanistici nei confronti di soggetti estranei alla convenzione, dell’atto di cessione o della convenzione di lottizzazione, non possa prescindere da una trasfusione di essi nel regolamento negoziale tra cooperativa edilizia (lottizzatore o cessionario delle aree) e terzo subacquirente, in quanto il contratto non produce effetto nei riguardi dei terzi fuori dei casi previsti dalla legge (art. 1372 cod. civ.)
massima di redazione
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Cassazione sez I ordinanza 22573-2026