Secondo i parametri desunti dall’art. 28, comma 8, della legge 17 agosto 1942 n. 1150, come modificato dall’art. 8 della Legge 6 agosto 1967, n. 765, tutte le obbligazioni assunte dai privati in sede di stipula di una convenzione di lottizzazione rivestono natura reale o propter rem, propria delle obbligazioni connesse alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, così denominate perché l’assunzione dell’obbligo è connessa con il diritto reale di cui il debitore è titolare, come conseguenza del principio secondo il quale chi gode di determinati vantaggi non può non subire gli eventuali riflessi negativi.
L’obbligazione reale, vincolante per i soggetti privati che stipulano la convenzione, quelli che richiedono il titolo edilizio abilitativo, quelli che realizzano l’edificazione, e i loro aventi causa può essere riferita anche ad obblighi diversi da quelli strettamente attinenti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, in ragione della specifica natura delle convenzioni, finalizzate non solo alla realizzazione di interessi privati, ma soprattutto all’interesse pubblico al corretto assetto del territorio.
Gli oneri concertativi, cioè veri e propri obblighi aggiuntivi rispetto a quelli connessi alla realizzazione a scomputo delle opere di urbanizzazione dell’area da edificare, non costituiscono il mero manifestarsi di obbligazioni complementari che i soli originari lottizzanti si assumono al fine di conseguire benefici ulteriori e/o aggiuntivi rispetto all’ordinario sinallagma contrattuale, ma manifestano l’intendimento dell’autorità preposta alla pianificazione circa il corretto assetto di quel determinato territorio, che porta l’autorità a soprassedere dall’esercizio del potere nella forma unilaterale, e a manifestarlo nella forma consensuale e concertata.
La previsione di realizzare, in sede di pianificazione attuativa del territorio, la cessione di una determinata area da adibire ai bisogni della collettività insediata mediante la previsione della cessione di un’area da adibire ad uffici pubblici, o di realizzare un determinato raccordo stradale, necessario o strumentale alla realizzazione della pianificazione, risulta direttamente connesso alla scelta del Comune di acconsentire all’edificazione in quella determinata area, nei modi e nei tempi stabiliti dalla pianificazione attuativa e dalla relativa convenzione che vi accede.
Nell’ambito di un accordo consensuale che tiene luogo del potere autoritativo unilaterale attribuito dalla legge al Comune quale amministrazione competente al governo del territorio, e finanche a voler trattare la questione in esame come se fosse regolata integralmente dal diritto privato e non esclusivamente dai “principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili”, “ove non diversamente previsto” (art. 11, comma 2, legge n. 241/1990), l’accordo integrativo, nella parte in cui farebbe assumere esclusivamente alla parte lottizzante l’obbligo di realizzazione della strada, dovrebbe essere qualificato come un’ipotesi di espromissione.
Ai sensi dell’art. 1272, comma 1, c.c., il debitore espromittente risulta obbligato in solido con il debitore originario, “se il creditore non dichiara espressamente di liberare quest’ultimo”, se nella convenzione sottoscritta dal Comune e dal lottizzante non emerga alcun elemento testuale che sia idoneo ad esprimere univocamente ed inequivocabilmente la “volontà espressa” del creditore di “liberare l’originario debitore”.
massima di redazione
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Consiglio Stato sez IV sentenza n 2351-2026